QYYSFG2020007

陽山縣人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)陽山縣

公有不動產(chǎn)物業(yè)管理實施細(xì)則的通知

各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，縣政府各部門、各直屬機構(gòu)：

《陽山縣公有不動產(chǎn)物業(yè)管理實施細(xì)則》已經(jīng)縣政府十六屆第46次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行過程中遇到的問題，請徑向縣公資辦反映。

陽山縣人民政府辦公室

2020年9月8日

陽山縣公有不動產(chǎn)物業(yè)管理實施細(xì)則

第一條為了做好我縣公有不動產(chǎn)物業(yè)統(tǒng)收統(tǒng)管工作，規(guī)范公有不動產(chǎn)物業(yè)出租管理，提高管理效率，確保公有不動產(chǎn)物業(yè)保值增值，根據(jù)《行政單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法》（財政部第35號令）、《事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法》（財政部第36號令）等相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本縣實際，特制定本實施細(xì)則。

第二條本細(xì)則所稱“公有不動產(chǎn)物業(yè)”是指縣直行政事業(yè)單位擁有產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營管理權(quán)的商鋪、辦公用房、倉庫、住宅、土地及其所屬設(shè)施和場地，包括經(jīng)營性不動產(chǎn)物業(yè)（以下簡稱“不動產(chǎn)物業(yè)”）和非經(jīng)營性不動產(chǎn)物業(yè)。不動產(chǎn)物業(yè)租賃活動，按集中管理原則，統(tǒng)一由縣公有資產(chǎn)管理辦公室（以下簡稱“縣公資辦”）組織實施。非經(jīng)營性不動產(chǎn)物業(yè)由原使用單位管理使用，使用單位按原用途使用不動產(chǎn)物業(yè)，接受縣財政部門監(jiān)督。如需改變用途或改造、裝修、維修、維護等須按規(guī)定報縣政府批準(zhǔn)?？h土地收購儲備中心通過征收、收回、收購和置換等方式取得的土地（即納入儲備庫土地）的租賃管理，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定。

第三條本辦法所稱“受托經(jīng)營管理單位”，是指經(jīng)縣政府批準(zhǔn)，受縣公資辦委托，按照本細(xì)則履行公有不動產(chǎn)物業(yè)租賃經(jīng)營職責(zé)的國有經(jīng)營管理單位。我縣授權(quán)經(jīng)營管理單位以陽山縣公有資產(chǎn)管理有限公司為主體。受托經(jīng)營管理單位的主要職責(zé)是：

（一）負(fù)責(zé)經(jīng)市場監(jiān)督部門確認(rèn)的租賃合同規(guī)范性文本的制定及簽訂；

（二）包裝、推廣空置不動產(chǎn)物業(yè)；

（三）擬訂招租方案，發(fā)布招租信息；

（四）配合競租人在競租前查看相關(guān)不動產(chǎn)物業(yè)及資料；

（五）日常經(jīng)營及管理；

（六）協(xié)調(diào)處理租賃合同中出租單位應(yīng)履行的事項，如不動產(chǎn)物業(yè)日常維修、養(yǎng)護、管理工作；

（七）巡視、督察不動產(chǎn)物業(yè)治安和消防等情況；

（八）對公有不動產(chǎn)物業(yè)租賃資料的檔案管理；

（九）提供出租單位、承租人需要的其他服務(wù)。

第四條 經(jīng)營性不動產(chǎn)物業(yè)租賃管理分為簡捷招租和公開招租，應(yīng)遵循以下原則：

（一）堅持依法依規(guī)，科學(xué)管理；

（二）堅持公平、公正、公開；

（三）確保資產(chǎn)保值增值和出租風(fēng)險可控；

（四）原租戶續(xù)租優(yōu)先（原租戶放棄的由現(xiàn)經(jīng)營戶承接優(yōu)先權(quán)）；在原租戶（或現(xiàn)經(jīng)營戶）放棄優(yōu)先權(quán)的情況下，堅持市場競價、價高優(yōu)先。

第五條不動產(chǎn)物業(yè)租賃周期。商業(yè)服務(wù)、住宅5年；工業(yè)廠房5年；酒店賓館10－15年；經(jīng)縣政府批準(zhǔn)設(shè)立的培訓(xùn)教育、醫(yī)療養(yǎng)老等場所10－20年；農(nóng)業(yè)種植經(jīng)營場地10－20年；公有不動產(chǎn)物業(yè)最長租賃期為20年。

第六條競租人資格。競租人應(yīng)為具有完全民事行為能力的自然人、法人或其他合法組織（被列入誠信黑名單及政府不動產(chǎn)物業(yè)承租黑名單的除外）。

第七條租金基準(zhǔn)價格按以下方法確定。

（一）縣公資辦委托具備資質(zhì)的評估機構(gòu)對租賃不動產(chǎn)物業(yè)月租金進(jìn)行評估，以評估價格作為租賃不動產(chǎn)物業(yè)月租金的基準(zhǔn)價。

（二）結(jié)合周邊同類同等不動產(chǎn)物業(yè)租金水平、以當(dāng)年度不動產(chǎn)物業(yè)租金價上浮10%作為租賃不動產(chǎn)物業(yè)月租金的基準(zhǔn)價。

第八條 簡捷招租。

（一）采用簡捷招租程序必須符合以下情形之一：

1．原租戶中途自愿退出后承接原合同的；

2．涉及重大維穩(wěn)、民生、社會公益等特殊用途的；

3．政府行為臨時租用或不動產(chǎn)物業(yè)權(quán)屬證件缺失需要資產(chǎn)保存而臨時出租的；單位存量公產(chǎn)房、拆遷安置房；

4．租賃合同到期后，原租戶與受托經(jīng)營管理單位續(xù)租且自愿接受新租金基準(zhǔn)價上浮10%的；

5．不動產(chǎn)物業(yè)公開招租出現(xiàn)流標(biāo)的；

6．其他經(jīng)批準(zhǔn)的。

（二）簡捷招租程序。

1．符合簡捷招租的不動產(chǎn)物業(yè)由受托經(jīng)營管理單位收回報縣公資辦審批后進(jìn)行，租金原則上按租金基準(zhǔn)價格收取，續(xù)租的租金按新租金基準(zhǔn)價上浮10%收取，經(jīng)公開招租流標(biāo)的租金可按基準(zhǔn)價降低5%收取。

2．承租確認(rèn)，經(jīng)受托經(jīng)營管理單位審核確認(rèn)未被列入誠信黑名單及政府不動產(chǎn)物業(yè)承租黑名單且相關(guān)資格（報名者、承租者、辦理工商等有關(guān)證照者應(yīng)為同一人）合格的承租者，按規(guī)定繳納相應(yīng)押金并簽訂合同。

第九條公開招租。

（一）不動產(chǎn)物業(yè)除適用簡捷招租的情形外，其余均需委托縣公共資源交易中心進(jìn)行公開招租（如非經(jīng)營性不動產(chǎn)物業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營性不動產(chǎn)物業(yè)、原承租人合同到期不接受新租金基準(zhǔn)價上浮10％而終止合同退出、原承租人違約被提前終止合同、閑置的不動產(chǎn)物業(yè)等情形）。

（二）公開招租程序。

1．招租信息的發(fā)布。一般不動產(chǎn)物業(yè)通過陽山縣公共資源交易中心平臺唯一指定方式公開發(fā)布招租信息，公布時間不少于5個工作日；大宗不動產(chǎn)物業(yè)（單宗不動產(chǎn)物業(yè)面積大于5000平方米或年租金50萬元以上），由實施招租單位同時在當(dāng)?shù)刂饕獔罂峡钦凶庑畔V告。

2．競租人報名程序按縣公共資源交易中心的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

3．網(wǎng)上競價。按縣公共資源交易中心公布的時間進(jìn)行網(wǎng)上競價，堅持市場競價、價高者得。

4．成交確認(rèn)。競價成功者，在簽收縣公共資源交易中心出具的《成交確認(rèn)書》后7個工作日內(nèi)到受托經(jīng)營管理單位訂立租賃合同并繳交押金。逾期不訂立合同的，不予退還其在縣公共資源交易中心交納的競價保證金。經(jīng)受托經(jīng)營管理單位審核確認(rèn)已被列入黑名單或相關(guān)資格（報名者、承租者、辦理工商等有關(guān)證照者應(yīng)為同一人）不合格的，將取消其中標(biāo)資格，退還其在縣公共資源交易中心交納的競價保證金。

第十條 押金管理。承租者應(yīng)向受托經(jīng)營管理單位繳納相當(dāng)于3個月租金的金額作為押金，受托經(jīng)營管理單位對押金進(jìn)行專賬管理。租賃期限屆滿后承租者退租的，退還押金。在租賃期限內(nèi)承租者私自轉(zhuǎn)租、逾期交租金超過3個月或出現(xiàn)其他違約情形的，押金不予退還，原租賃合同解除，受托經(jīng)營管理單位應(yīng)向承租者發(fā)出解除合同通知書，通知承租者退還物業(yè)。

第十一條租金管理。

（一）公有不動產(chǎn)物業(yè)租賃采取“先收取租金，后交付使用”的形式。租金可按月、季、年收取。租賃合同應(yīng)明確租金調(diào)整條款，租金每三年遞增一次，商業(yè)、酒店賓館遞增幅度5%，工業(yè)（廠房）、住宅遞增幅度3%，培訓(xùn)教育、醫(yī)療養(yǎng)老等遞增幅度2%， 公有不動產(chǎn)物業(yè)出租每月所取得的收入，扣除相關(guān)稅費后，按照政府非稅收入管理的規(guī)定，實行“收支兩條線”管理。

受托經(jīng)營管理單位是企業(yè)或社區(qū)單位的，可給予計提不高于租金總額20%的不動產(chǎn)物業(yè)管理費，具體由縣公資辦協(xié)商委托并簽定委托合同確定。

（二）受托經(jīng)營管理單位每月10日前向縣公資辦報送上月的不動產(chǎn)物業(yè)租金收入統(tǒng)計表，若當(dāng)月租金收入變化較大，要作出書面說明。

（三）若租戶逾期繳交租金超過3個月的，由受托經(jīng)營管理單位通知追繳；沒收押金，終止原租賃合同。

第十二條 在租賃不動產(chǎn)物業(yè)期間，承租人應(yīng)配合和協(xié)助受托經(jīng)營管理單位做好日常維護及管理工作，及時向受托經(jīng)營管理單位報告不動產(chǎn)物業(yè)情況，如因承租方原因造成不動產(chǎn)物業(yè)損壞或因承租人消極放任致使不動產(chǎn)物業(yè)損失加重的，由承租方承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。

第十三條承租人有下列行為之一的，受托經(jīng)營管理單位及時跟進(jìn)，按合同約定處理并將其列入政府不動產(chǎn)物業(yè)承租黑名單，禁止其承租政府不動產(chǎn)物業(yè)：

（一）未取得書面同意，改變房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行改造的；

（二）損壞房屋，在規(guī)定修復(fù)期內(nèi)未修復(fù)的；

（三）未取得書面同意，改變合同約定租賃用途的；

（四）未取得書面同意，轉(zhuǎn)租給第三方或?qū)鏊肿獾模?/span>

（五）利用不動產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行違法經(jīng)營的；

（六）逾期3個月不繳交租金的；

（七）存在安全生產(chǎn)隱患，未按期完成整改的；

（八）有惡意拖欠工人工資記錄的。

第十四條為消除安全隱患確需維修的不動產(chǎn)物業(yè)，由受托經(jīng)營管理單位負(fù)責(zé)聘請人員提出維修方案，日常維修、突發(fā)搶修金額未超過維修基金(按上年度租賃租金收入的10%計算）的報縣公資辦審批，單宗不動產(chǎn)物業(yè)維修金額超50萬元或超過維修基金的報縣政府審批。

第十五條經(jīng)營性不動產(chǎn)物業(yè)轉(zhuǎn)為非經(jīng)營性不動產(chǎn)物業(yè)，原不動產(chǎn)物業(yè)單位必須在合同到期前三個月向縣政府申請收回經(jīng)營性不動產(chǎn)物業(yè)，并書面通知受托經(jīng)營管理單位。

第十六條經(jīng)營性不動產(chǎn)物業(yè)的招租公告或租賃合同應(yīng)明確約定“凡經(jīng)縣政府批準(zhǔn)同意收回的經(jīng)營性不動產(chǎn)物業(yè)，受托經(jīng)營管理單位將提前兩個月書面通知該不動產(chǎn)物業(yè)承租人，物業(yè)承租人應(yīng)在收到通知之日起60日內(nèi)無條件移交所承租的不動產(chǎn)物業(yè)，拒不移交的，視為違約”。

第十七條閑置不動產(chǎn)物業(yè)或管理維護成本過大、用于經(jīng)營不能充分發(fā)揮其效益，又不能調(diào)配用于其他公益用途或其他原因需進(jìn)行處置的不動產(chǎn)物業(yè)，由受托經(jīng)營管理單位向縣公資辦作出說明，再由縣公資辦向縣政府提出不動產(chǎn)物業(yè)資產(chǎn)處置報告，經(jīng)縣政府審批同意后，由縣公資辦按處理資產(chǎn)的有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

第十八條縣行政事業(yè)單位應(yīng)依法、高效、安全管理使用非經(jīng)營性不動產(chǎn)物業(yè)，協(xié)助受托經(jīng)營管理單位做好原屬其本單位的經(jīng)營性不動產(chǎn)物業(yè)的管理工作，維護不動產(chǎn)物業(yè)安全、完整。

第十九條不動產(chǎn)物業(yè)的權(quán)屬證書及相關(guān)檔案資料由縣公資辦統(tǒng)一管理，如需借用、借閱、調(diào)取相關(guān)檔案資料的，須提前3個工作日向縣公資辦提出書面申請。

第二十條 縣公資辦應(yīng)會同紀(jì)檢監(jiān)察、審計、財政等部門，加強對不動產(chǎn)物業(yè)招租活動的監(jiān)督檢查，依法維護公有不動產(chǎn)物業(yè)的安全、完整。對于違反本細(xì)則規(guī)定，有下列行為之一的，按照有關(guān)規(guī)定，追究相關(guān)責(zé)任人責(zé)任：

（一）未嚴(yán)格履行職責(zé)，放松不動產(chǎn)物業(yè)管理，造成重大經(jīng)濟損失的；

（二）未按有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定管理和運營不動產(chǎn)物業(yè)租賃，玩忽職守、濫用職權(quán)，造成嚴(yán)重后果的；

（三）因瀆職導(dǎo)致不動產(chǎn)物業(yè)遭受重大損失的。

第二十一條本縣各類企事業(yè)單位未納入縣公資辦管理的公有不動產(chǎn)物業(yè)、縣屬國有企業(yè)自營的不動產(chǎn)物業(yè)可參照本實施細(xì)則執(zhí)行。

第二十二條  本實施細(xì)則由縣公資辦負(fù)責(zé)解釋。

第二十三條本細(xì)則自2020年10月9日起實施，有效期五年。